כאשר יורשים קיבלו דירה בירושה, והם מעוניינים להישאר שותפים בדירה במטרה להשכירה ולהשיא רווחים, ניתן לרשום את דירת המגורים על שמם בחלקים שווים באמצעות העברת צו הירושה או צו קיום הצוואה ללשכת רישום המקרקעין ושינוי הרישום מהמנוח אל היורשים בהתאם לחלקיהם בצו הירושה.
אך המצב מורכב יותר כאשר היורשים אינם מעוניינים להישאר שותפים בדירת הירושה, זאת מאחר ודירת מגורים שהתקבלה בירושה הינה בגדר נכס שאינו ניתן לחלוקה בעין, כלומר אי אפשר לחלק אותו פיזית בין היורשים. במצבים אלה יש לבצע פירוק שיתוף בדירה, פירוק שיתוף ניתן לבצע בהסכמה בין האחים או לחלופין באמצעות צו של בית המשפט על דרך של התמחרות ביניהם ו/או מכירת הדירה לצד ג'.
כיצד מתבצעת מכירת דירת ירושה בין אחים?
דרך המלך למכירת הדירה שהתקבלה בירושה בין האחים, הינה באמצעות עריכת הסכם בין יורשים. להסכם בין יורשים יתרונות רבים, במסגרתו ניתן לבצע איזון בנכסי העיזבון בהסכמת כלל היורשים, ואף לחסוך במיסים במידה והאיזון בין היורשים מתבצע באמצעות נכסים וכספים השייכים לעיזבון. כאשר אין הסכמה בין היורשים בדבר אופן פירוק השיתוף, סעיף 113 לחוק הירושה הוא שמתווה את אופן פירוק השיתוף על דרך של התמחרות בין אחים או מכירתה לצד ג' וחלוקת התמורה ביניהם.
חוק הירושה קובע לגבי מכירת דירת ירושה בין אחים את המנגנון הבא: עריכת התמחרות פנימית בין האחים, והנכס יימכר ליורש המרבה במחיר ובלבד שהמחיר לא יפחת ממחיר השוק. רק במידה ואף אחד מהאחים לא הסכים לרכוש את הדירה דרך המנגנון של התמחרות ביניהם כאמור, יש להוציא את דירת הירושה למכירה חיצונית לצדדים שלישיים.
מה המשמעות של זכות קדימה של יורש בדירת הירושה?
פסיקת בתי המשפט פירשה את סעיף 113 לחוק הירושה ככזה שמעניק מעין זכות קדימה של יורש בדירה הירושה על פני רוכשים חיצוניים וצדדי ג'. במקרים מסוימים זכות קדימה של יורש גוברת לא רק על זכותו של צד ג' לרכישת הדירה, אלא גם על רצונו של מי מהיורשים שהדירה תימכר לצד ג' ולא לאחד מיורשים. כאשר יורש מתעקש שלא בצדק למנוע את מכירת הדירה לאחד האחים, ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ולחייב אותו לשתף פעולה.
באילו מקרים לא קיימת זכות קדימה של יורש בעת מכירת דירת ירושה בין אחים?
כאשר העיזבון חולק ודירת המגורים שהתקבלה בירושה כבר נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם כל אחד מהיורשים, הרי שבשלב זה אין מדובר במכירת דירת ירושה בהתאם לחוק הירושה, אלא במכירת דירה על פי חוק המקרקעין, כך שלא קיימת זכות קדימה של יורש, והיורש אשר מעוניין לרכוש את דירת המגורים יידרש להתמודד עם הצעות מחיר של צדדים שלישיים והדירה תימכר למרבה במחיר.
לסיכום:
כאשר יורש מעוניין לרכוש את דירת הירושה משאר היורשים, עדיף להימנע משינוי רישום הזכויות בהתאם לצו הירושה ולפעול לפירוק השיתוף טרם חלוקת העיזבון. מעבר לחשש של איבוד זכות קדימה של יורש, הרי שהדבר אף יכול לגרום לחיובי מס מיותרים בשל מכירת דירת הירושה. משרדנו עוסק בתחום דיני הירושה על כל רבדיו, קמרי ושות' עו"ד לענייני ירושה הינו משרד העוסק בליטיגציה בתחום הירושה, לרבות בתביעות הנוגעות לפירוק שיתוף של דירת מגורים שהתקבלה בירושה.
אולי יעניין אתכם להמשיך לקרוא:
