מס שבח הוא מס ממשלתי המוטל על הרווח שנצבר ממכירת דירה. כלומר, המדינה רואה בהפרש שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה כרווח שיש למסות אותו. אך כאשר מדובר בנכס שהתקבל בירושה, החישוב נעשה באופן שונה מהרגיל: במקום להתייחס למחיר שבו היורשים קיבלו את הדירה, מס השבח מחושב לפי מחיר הרכישה המקורי של המוריש, יחד עם התאמות שונות הקבועות בחוק.
כאן נכנס לתמונה הפטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, אשר עשוי לפטור את היורשים מתשלום מס זה לחלוטין – אך רק בתנאים מסוימים. אי הבנה של הכללים עשויה להוביל לתשלום מס שלא לצורך, ולכן חשוב להכיר את החוקים, לבדוק האם ניתן ליהנות מהפטור ולפעול בהתאם.
בנוסף, במקרים שבהם יש מספר יורשים המחזיקים יחד בנכס, או כאשר נדרש לבצע העברת בעלות על דירה בירושה לפני המכירה, ישנם היבטים משפטיים ומיסויים שחשוב לקחת בחשבון. לעיתים, ניתן להוזיל את המס באופן משמעותי באמצעות תכנון נכון, למשל על ידי שימוש במס ליניארי או קיזוז הוצאות שהיו למוריש וליורשים לאורך השנים.
במאמר זה נסביר בפירוט מהו מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה, איך הוא מחושב, מתי ניתן לקבל פטור מלא ומהם הצעדים הנדרשים כדי למנוע תשלום מס מיותר.
מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. בחישוב הרווח לוקחים את מחיר המכירה ומשווים אותו למחיר שבו רכש המוריש את הדירה, ולא למחיר שבו היורשים קיבלו אותה. כלומר, אם המוריש קנה את הדירה לפני שנים רבות במחיר נמוך, ומכירתה מתבצעת כיום במחיר גבוה בהרבה, הפער הזה ייחשב כרווח החייב במס.
עם זאת, החוק מאפשר לקזז מהשבח הוצאות שונות שהיו למוריש או ליורשים, כמו שיפוצים, מסים ששולמו בעבר ושכר טרחת עורך דין, וכך להפחית את חבות המס.
האם חייבים לשלם מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה?
לא כל מכירת דירה שהתקבלה בירושה מחויבת בתשלום מס שבח. קיימים מספר מסלולים בהם ניתן להפחית את המס או לקבל פטור מלא. הפטור המרכזי מוסדר לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, אשר מעניק פטור ממס שבח בתנאים מסוימים.
כדי להיות זכאים לפטור זה, יש לוודא כי המוריש היה בעל הדירה היחידה שלו וכי אילו היה מוכר אותה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח. כמו כן, הפטור ניתן רק אם היורשים הם בן או בת זוג, צאצאים ישירים (ילדים, נכדים) או בני הזוג של הצאצאים.
אם הדירה שהוריש קרוב משפחה היא אחת מתוך מספר דירות שהיו בבעלותו, או אם המוריש לא היה זכאי לפטור ממס שבח, ייתכן שהיורשים יצטרכו לשלם את המס. במקרה כזה, כדאי לבדוק את האפשרות ליהנות ממס מופחת על בסיס חישוב מס ליניארי.
חישוב מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה
מס שבח מחושב על פי ההפרש בין מחיר רכישת הדירה על ידי המוריש לבין מחיר המכירה שלה על ידי היורשים. במקרה של חישוב מס שבח ירושה, לוקחים בחשבון גם התאמות שונות, כמו הצמדת הסכום למדד המחירים לצרכן, ניכוי הוצאות שהיו למוריש וליורשים על הדירה (למשל שיפוצים ושכר טרחת עורך דין) והטבות מס אחרות הקבועות בחוק.
מכיוון שהיורשים אינם קונים את הדירה אלא מקבלים אותה מכוח ירושה, מחיר הרכישה של הנכס לצורכי מס אינו נקבע לפי שוויו ביום קבלת הירושה, אלא לפי המחיר ששילם המוריש כאשר רכש את הנכס. לכן, אם מדובר בדירה ישנה שנרכשה לפני שנים רבות במחיר נמוך משמעותית ממחיר המכירה כיום, ייתכן שייווצר רווח גדול שעלול להוביל לחבות מס שבח גבוהה.
כיצד ניתן לבדוק זכאות לפטור ממס שבח?
בדיקת הזכאות לפטור מתבצעת על ידי איסוף מסמכים רלוונטיים, כמו צו ירושה או צו קיום צוואה, אישורים המעידים על כך שהמוריש היה בעלים של דירה יחידה, וחוזה רכישת הדירה על ידו. לאחר מכן, ניתן לפנות למשרדי מיסוי מקרקעין ולבקש אישור פטור ממס שבח.
אם הדירה רשומה עדיין על שם המוריש, יש להשלים את העברת הבעלות על דירה בירושה לפני המכירה. חשוב לבצע שלב זה מוקדם ככל האפשר כדי למנוע עיכובים במכירה עצמה
מקרים מיוחדים שדורשים תשומת לב
ישנם מקרים שבהם חישוב מס השבח על דירה שהתקבלה בירושה הופך למורכב יותר. לדוגמה, אם המוריש היה שותף בבעלות הדירה עם אדם נוסף, יש לבדוק כיצד מחלקים את חלקו בעסקה ואילו מסים עשויים לחול על כל יורש בנפרד.
מקרה נוסף שבו נדרשת תשומת לב מיוחדת הוא כאשר היורשים החזיקו בדירה במשך שנים לפני שהחליטו למכור אותה. ייתכן שבמהלך הזמן הדירה הושכרה או נעשה בה שימוש מסחרי, מה שעלול להשפיע על הזכאות לפטור ממס שבח.
מה עושים אם יש מספר יורשים לדירה?
כאשר יש כמה יורשים, עליהם להסכים יחד כיצד לפעול בנוגע לנכס. אם כולם מסכימים למכירה, חישוב המס יתבצע לכל אחד מהם על פי חלקו היחסי בעסקה. במקרה שאחד היורשים מעוניין למכור את חלקו בלבד, הדבר כרוך בהליך משפטי ומיסויי שונה. למידע נוסף על מצב כזה, מומלץ לקרוא על מכירת חצי דירה שהתקבלה בירושה.
מס ירושה בישראל – האם הוא קיים?
בישראל אין מס ירושה, בניגוד למדינות אחרות שבהן יורשים מחויבים לשלם אחוז מסוים משווי העיזבון שקיבלו. המשמעות היא שכאשר אדם נפטר ומוריש דירה ליורשיו, אין מס ישיר על עצם קבלת הנכס. עם זאת, המס עלול להגיע בשלב מאוחר יותר – כאשר היורשים יחליטו למכור את הנכס.
חשוב להבין כי למרות שאין מס ירושה בישראל, עדיין קיימות חבויות מס אחרות הקשורות לנכס שהתקבל בירושה, כמו מס שבח בעת מכירה, מס רכישה במקרים מסוימים, ואפילו חיובים שונים לרשויות המקומיות במקרה של נכס שאינו בשימוש. לכן, לפני שמבצעים עסקה, מומלץ לבדוק היטב את כל ההשלכות הכלכליות של קבלת נכס בירושה.
מס שבח על דירה שנייה שהתקבלה בירושה
כאשר יורש מקבל דירה בירושה ויש בבעלותו כבר דירה נוספת, ייתכן שהוא לא יוכל ליהנות מהפטור המלא ממס שבח בעת מכירת הנכס. על פי החוק, הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין ניתן רק כאשר הדירה שהתקבלה בירושה הייתה הדירה היחידה של המוריש.
אם ליורש יש כבר דירה נוספת בבעלותו, קיימות שתי אפשרויות:
- אם הדירה שהתקבלה בירושה עומדת בתנאי סעיף 49ב(5), היורש עדיין יוכל לקבל פטור ממס שבח במכירתה, גם אם ברשותו דירה אחרת.
- אם הדירה אינה עומדת בתנאי הפטור, יחול מס שבח מלא על העסקה, ויש לבדוק האם ניתן להפחית את המס באמצעות קיזוז הוצאות או שימוש בחישוב מס ליניארי.
איך להימנע מתשלום מס שבח מיותר?
כדי לצמצם ככל האפשר את התשלום, כדאי לבדוק מראש האם מתקיימים התנאים לפטור על פי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. בנוסף, תכנון נכון של מועד המכירה עשוי לסייע במניעת תשלומי מס מיותרים. למשל, אם הדירה צפויה לשמש למגורים של אחד היורשים, ייתכן שבמועד מאוחר יותר יהיה ניתן למכור אותה בפטור מלא.
אם אינכם בטוחים כיצד לחשב את המס הצפוי או האם אתם זכאים להקלות מסוימות, כדאי להיעזר בעורך דין לענייני ירושה שיכול לבדוק את המקרה שלכם ולסייע לכם לחסוך בתשלומים.
לסיכום – מה צריך לדעת על מס שבח בדירה בירושה?
כדי להבין האם תצטרכו לשלם מס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה, יש לבדוק אם המוריש היה זכאי לפטור ממס, האם מדובר בדירה יחידה, ואם אתם עומדים בתנאים שנקבעו בחוק.
אם יש מספר יורשים, חשוב להגיע להסכמות מוקדמות ולבדוק את ההשלכות של מכירת חצי דירה שהתקבלה בירושה. בנוסף, אם הדירה עדיין רשומה על שם המוריש, תצטרכו קודם כל לבצע העברת בעלות דירה בירושה כדי למנוע עיכובים בתהליך.
מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה עשוי להיות הוצאה משמעותית, אך עם תכנון נכון, בדיקה מקדימה וייעוץ משפטי מתאים, ניתן למנוע תשלומים מיותרים ולמכור את הנכס בתנאים הטובים ביותר.
