פירוק שיתוף במקרקעין

להאזנה:

פירוק שיתוף במקרקעין הינה זכות בסיסית של שותף במקרקעין, אשר רשאי לדרוש את פירוק השותפות בכל עת, חוק המקרקעין קובע כי מקרקעין אשר שייכם למספר בעלים, חלקו של כל שותף משתרע על כל חלק במקרקעין ואין לשום שותף חלק ספציפי בהם. השותפות במקרקעין יכולה להיווצר במקרים בהם רכשו מספר אנשים קרקע במושע משותפת, או למשל כאשר מספר יורשים ירשו דירת מגורים, כמו גם בני זוג אשר רכשו דירה במשותף.

הצורך בפירוק השיתוף בקרקע יכול לעלות במספר סיטואציות כגון: שותפים אשר לא מסכימים על השימוש והחזקה בקרקע, או כאשר אחד השותפים מבצע בנייה בחלק מהמקרקעין אשר שותף אחר עושה בו שימוש; יורשים אשר מעוניינים למכור ולחלק את כספי התמורה של דירת ירושה; בני זוג העומדים בפני הליך גירושין ומבקשים לפרק ביניהם את השותפות בדירת המגורים ועוד.

פירוק שיתוף ללא הסכמה

הדרך הקלה להביא לסיום השותפות הינה בהסכמה של כל השותפים בקרקע. אך ישנם מקרים בהם אין הסכמה בין השותפים, בין אם מדובר בשותף סרבן ובין אם מדובר בשותף המסרב לפירוק בדרך המוצעת ע"י יתר השותפים. במצב דברים בהם אין הסכמה בין השותפים יש להגיש תביעה לבית המשפט ולכפות על השותף את פירוק השיתוף. חוסר הסכמה על פירוק השיתוף בקרקע יכול לנבוע ממספר סיבות חלקן עסקיות וחלקן בשל יחסים רעועים בין השותפים. ישנם מצבים בהם ההתנגדות לפירוק שיתוף במקרקעין מקורה בהסכם שיתוף אשר נחתם בין השותפים ובו הוראה המגבילה את אפשרות הפירוק.

התנגדות לפירוק שיתוף במקרקעין – הוראות חוק המקרקעין

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת. לעיתים עורכים ביניהם שותפים במקרקעין הסכם שיתוף אשר מטרתו לקבוע את השימוש בקרקע על ידי השותפים לרבות תשלום הוצאות ואף לעיתים מתייחס הסכם השיתוף להגבלה על אפשרות לפירוק השיתוף לתקופה מסוימת. במידה וקיימת בהסכם תנייה כלשהי עליה הסכימו כל השותפים במקרקעין המגבילה את אפשרות הפירוק, הרי שהיא תהיה תקפה לשלוש שנים בלבד. הוראה זו נועדה למנוע הקפאת עסקאות מקרקעין ע"י שותפים.

כאשר אחד או יותר מהשותפים מביעים התנגדות לפירוק שיתוף במקרקעין בשל הסכם השיתוף המגביל את אפשרות הפירוק, יבחן בית המשפט את ההסכם לגופו, האם התנייה שנקבעה בו הינה חוקית והאם ההתנגדות לפירוק שיתוף נעשתה בתום לב.

פירוק שותפות בהסכמה

פירוק שותפות על פי הסכם בין השותפים הינה הדרך המהירה והקלה לפירוק השותפות בקרקע כאמור. כאשר מבקשים השותפים לבצע פירוק שיתוף בעין (חלוקה של הקרקע ע"פ תשריט חלוקה), על ההסכם לקבל את אישור המפקח המאשר כי החלוקה עליה הוסכם, תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה.

פירוק שיתוף ע"פ צו של בית משפט

כאשר אין הסכמה בין השותפים על דרך סיום השיתוף, יש להגיש תביעה לבית המשפט. נשאלת השאלה באיזו דרך יבחר בית המשפט בבואו לצוות על פירוק השיתוף?
הכלל הוא כאשר מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה בעין, יבחר בית המשפט להורות סיום השותפות בדרך זו. כאשר מי מהשותפים מקבל בשל אילוצים חלק יותר קטן מזכותו בקרקע, יפוצה הוא ע"י השותפים בתשלומי איזון שיוערכו ע"י שמאי.
כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, או כאשר חלוקה כזו תגרום הפסד ניכר לשותפים, הדרך לפירוק היא במכירה וחלוקת התמורה בין השותפים.

בית המשפט רשאי להתחשב במשאלות השותפים, כמו גם במצב הקיים בקרקע, כאשר מי מהשותפים הקים מחוברים בחלק מהמקרקעין הרי שתינתן לו עדיפות על חלק זה בכפוף לפיצוי שאר השותפים במידה וקיבל זכויות ביתר בקרקע.

פירוק שיתוף במקרקעין חלוקה בעין

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין הוא דרך המלך המועדפת על פי חוק המקרקעין, ובית המשפט יורה עליה במקרקעין הניתנים לחלוקה, אלא אם כן חלוקה זו תגרום הפסד ניכר לשותפים או שקיימת מניעה תכנונית. חלוקה בעין אפשרית רק במקרקעין הניתנים לחלוקה, כלומר מקרקעין שלגביהם אושר תשריט חלוקה על ידי רשויות התכנון והבנייה, בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה. כל עוד לא אושר תשריט כזה, המקרקעין ייחשבו כבלתי ניתנים לחלוקה בעין. בית המשפט יימנע מלהורות על חלוקה בעין אם נוכח כי חלוקה כזו תגרום "הפסד ניכר" לשותפים, כולם או מקצתם. הנטל להוכיח כי חלוקה בעין אינה אפשרית או תגרום הפסד ניכר מוטל על הטוען זאת. "הפסד ניכר" מתייחס לנזק ישיר שייגרם מהחלוקה עצמה, ולא למניעת רווח פוטנציאלי או ניצול מרבי של הנכס.

כאשר עיקר המקרקעין המשותפים הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם. דרך זו נחשבת אף היא כחלוקה בעין, או דומה לה, ועדיפה על פני מכירת הנכס. אם חלוקה בעין אפשרית רק באמצעות תשלומי איזון בין השותפים, בית המשפט רשאי לחייב בתשלומים אלה אם הדבר נראה לו יעיל וצודק בנסיבות העניין.

עלויות של פירוק שיתוף במקרקעין

כאשר מבקשים להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין יש לקחת בחשבון את העלויות של ההליך המשפטי. מלבד שכר טרחה וייצוג של עורך דין ואגרות שיש לשלם, הרי שיש לחשב עלויות של מומחים הנדרשים לפירוק השיתוף, כגון: מודד אשר ידרש לערוך תשריט חלוקה של המקרקעין. שמאי אשר יערוך טבלה לאיזון תשלומים המגיעים לשותפים.

הוצאת צווי מניעה במקרקעין טרם פירוק השיתוף

במידה ומי מהשותפים עושה דין עצמי ובונה בקרקע המשותפת ללא הסכמת שאר השותפים, יכולים שאר השותפים לעתור לבית המשפט בבקשה להוציא צו מניעה זמני האוסר על השותף להמשיך בבניה, עד שתתברר התביעה לפירוק השיתוף. צו מניעה זמני במקרקעין נועד לשמור על המצב הקיים, ולמנוע מהשותף במקרקעין להשתלט ולנכס לעצמו חלק ספציפי במקרקעין בניגוד להסכמת יתר השותפים.

פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

כאשר מדובר בפירוק בדרך של מכירת דירה המשמשת למגורי בני הזוג, בית המשפט לא יאפשר את המכירה כל עוד לא נמצא הסדר מגורים חלופי לילדים הקטינים המתגוררים עם בן הזוג המחזיק בהם.
במקרים בהם השותפים בקרקע הינם בני זוג או יורשים, יש לבחון היטב האם במקרה הספציפי החוק מקנה זכות קדימה לאחד מהשותפים לרכישת המקרקעין במחיר השוק.
טרם קבלת החלטה על פירוק שיתוף בזכויות מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין העוסק בסוגייה זו. לעיתים כמו למשל כאשר נדרש פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים יש להתייחס אף לסוגיות מס העלולות לנבוע מהפירוק.
עורך דין פירוק שיתוף משרדנו עוסק בתחום המקרקעין ובהליכים של פירוק שיתוף, תוך שיתוף פעולה עם מודדים ושמאים מקצועיים ומומחים בהליכים אלה.

*אין באמור לעיל להוות יעוץ משפטי