מכירת נחלה מירושה: מדריך לבדיקות מקדימות והיבטים משפטיים

נחלה הינה נכס נדלנ"י בעל מאפיינים מיוחדים, לפיכך מכירת נחלה מירושה הינו תהליך מורכב ורב-שלבי, הדורש הבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והמיסויים הייחודיים להעברת זכויות בנחלה, הכרת הצדדים להסכמים כגון רמ"י, הסוכנות היהודית, והאגודה השיתופית (במידה והנחלה נמצאת במושב), במאמר שלהלן נסביר את המורכבות הכרוכה בעסקת מכר נחלה.

בדיקות מקדימות בעסקת מכר נחלה מירושה

צו ירושה או צו קיום צוואה: בשלב הראשוני של מכירת נחלה מירושה, על היורשים לאחוז בצו ירושה או בצו קיום צוואה שכן הנחלה עדיין רשומה על שם המנוח, וכדאי לוודא שהיורשים הם אכן בעלי הזכויות הנחלה, וכלל היורשים מעוניינים במכירה.

בהקשר זה, כאשר מדובר במכירת נחלה במושב, יש לבדוק האם בנחלה ישנו מינוי של בן ממשיך. לעיתים מינוי של בן ממשיך אינו מופיע ברישומי רמ"י ויש לפנות לאגודה השיתופית ולסוכנות היהודית ולבצע בירור אודות מינוי שכזה.

הערכת שמאי ובדיקת חריגות בניה: כאשר מבקשים לרכוש נחלה יש לפנות לשמאי ולבצע הערכת שווי של הנחלה, לרבות המיסוי הצפוי להשתלם בעקבות העסקה ותשלומים לרמ"י, כמו כן כדאי לוודא מהם הזכויות של הנחלה, כמה והיכן נמצאים השטחים החקלאיים של הנחלה, וכן בדיקת חריגות בנייה ומבנים קיימים ללא היתר והאם ניתן להכשירם.

קבלה לחברות באגודה: כאשר הנחלה נמצאת במושב, הרי שכדאי לפנות לוועד האגודה ולבחון את מאפייני היישוב והסיכויים להתקבל כחברי אגודה, בהקשר זה כאשר עורכים עסקת מכר נחלה מירושה, כדאי להתלות בתנאי מתלה את הסכם המכר בקבלת הרוכשים כחברי אגודה.

הערכה של מיסים ובדיקת חובות: כדאי לבדוק מהם המיסים שיש לשלם רשויות המס, מעבר לתשלומים הנדרשים לרמ"י כדמי רכישה ו/או דמי הסכמה. כמו כן יש לבדוק האם קיימים עיקולים שהוטלו על הנחלה בשל חובות שלא שולמו, וכן האם קיים חוב אל מול האגודה השיתופית.

אלו הן מקצת הבדיקות הדרושות לביצוע טרם התקשרות בעסקת מכר נחלה מירושה, כמו כן מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין נחלות העוסק בתחום המושבים ומכיר את הבעיות שעלולות להתעורר בעקבות מכירת הנחלה. החשיבות שבבחירת עורך דין העוסק בתחום הנחלות במושבים הינה רבה, שכן ללא קבלת ייעוץ מקדים, עלולים יורשי הנחלה ו/או הרוכשים למצוא את עצמם בפני בעיות שעלולות לעלות להם בהפסד כספי ניכר. לשם המחשה הבאנו את פסק הדין שלהלן בו תבעו חלק מן היורשים לבטל את עסקת המכר בנחלה.

פסק דין העוסק בביטול מכירת נחלה מירושה בין אחים

באחד מפסקי הדין שניתנו על ידי בית המשפט לענייני משפחה נידונה תביעה לביטול מכירת נחלה מירושה בין אחים. בתביעה טענו שני האחים שירשו את הנחלה ביחד עם אחותם ועם בן משפחה נוסף, כי מכירת הנחלה שהתקבלה בירושה לאחות נעשתה מבלי שהם הבינו על מה הם חותמים כאשר הם הוטעו על ידי האחות וסברו כי הם חותמים על מסמך לקיחת משכנתא. האחים הסכימו למכור לאחות את הנחלה במחיר של 2,000,000 ש"ח כאשר הערכת השמאי שנעשתה בנחלה קבעה כי הנחלה שווה כ-3,400,000, המחיר הנמוך והסכמת האחים לכך היתה מאחר וסברו כי הסכום הינו לאחר הפחתת המיסים והתשלומים לרמ"י. טענת האחים כי הוטעו על ידי האחות וכי לא קיבלו ייעוץ משפטי מקדים נדחתה. בית המשפט דחה את הטענות של עושק ומרמה שנטענו כלפי האחות, וקבע כי בכך שאחים לא קיבלו ייעוץ משפטי מקדים אינו מצדיק ביטול החוזה, וכי האחים בהיותם בעלי נחלות המתגוררים במושב יודעים על התשלומים שיש לשלם בעסקת מכר נחלה מירושה, ומודעים היטב לשווי נחלות, לעלויות ולמיסוי הכרוכים במכירת הנחלה.

בית המשפט דחה את טענת האחים כי אין לקזז מסכום המכירה את החובות אשר רובצים על המשק המורכבים מתשלומי ארנונה וחובות לאגודה, שכן נקבע כי האחים ידעו על חובות אלה ואין מדובר אלא בטעות בכדאיות העסקה שאינה מקימה להם עילה לביטול עסקת המכר של המשק.

המסקנה העולה מספק הדין הינה כי בעסקה של מכירת נחלה מירושה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מקדים על ידי עורך דין לענייני נחלות במושבים. משרדנו הינו משרד עורך דין העוסק בתחום המושבים והנחלות, ובמיוחד בייצוג בתיקים מורכבים של עסקת מכר נחלה מירושה. למשרדנו הצלחות ונסיון רב בתחום המושבים והנחלות לרבות בייצוג בתיקים אלה בפני בתי המשפט.

*אין באמור לעיל להוות יעוץ משפטי.